Fasteignamarkaður í Bretlandi í samanburði við þann íslenska

Við frúin vorum aðeins að velta fyrir okkur í dag hverjar aðstæður okkar væru nú í dag ef við hefðum kosið að búa áfram í Bretlandi í stað þess að flytja heim í ársbyrjun 2002. Ég hef annað slagið í þráhyggju minni um verðtrygginguna hér á landi minnst á ýmis konar samanburð við aðstæður í Bretlandi eins og við kynntumst þeim. Því er kannski ekki úr vegi að segja aðeins frá sögu okkar og reynslu af því að hafa verið fasteignareigendur í Bretlandi.

Ég er þeirrar skoðunar að fasteignamarkaður hér á Íslandi eigi að þróast í áttina að því sem hann er í Bretlandi. Fyrir því eru margar ástæður sem ég vona að mér takist að rökstyðja í máli mínu hér á eftir. Þegar bankarnir komu inn á markaðinn fagnaði ég því og bjóst við að sjá þróun svipaða og í Bretlandi. Boy, was I wrong.

Ekki má misskilja mig að því leytinu til að ég geri mér fulla grein fyrir því að Bretar eru í gríðarlegum efnahagslegum vandræðum, rétt eins og við. En mig langar til að bera saman aðstæður mínar, væri ég í þeim vandræðum þar miðað við það sem við búum við hér á Íslandi. Ég tek skírt fram að ég hef ekki fylgst svo vel með þróuninni þar allra síðustu árin að ég viti nákvæmar tölur um vaxtastig, verðbólgu eða fasteignaverð og þess háttar.

Vextir á Bretlandi eru ekki (eða þóttu ekki þegar ég var þar) lágir miðað við það sem gengur og gerist víða annars staðar. Húsnæðislán báru 4,5 - 8% vexti árin sem við bjuggum þar (1997 - 2002). Bílalán bar ca. 13% vexti og kreditkort og önnur skammtímalán eins og yfirdráttur gjarnan 16-20%.

Við vorum nauðbeygð að leggja í kaup á húsnæði þar sem okkur var sagt hreint út að það mundi enginn heilvita húseigandi leigja hús sitt til fjölskyldu sem væri með 5 börn. Það væri of mikið 'wear and tear' á húsinu, nokkuð sem maður verður að viðurkenna að er alveg satt :-). Þ.a. við könnuðum málið með kaup á húsnæði. Ráðgjafastofa (Mortgage Advice Bureau í Derby) tók okkur opnum örmum og gaf okkur ráð, útvegaði lánstilboð og sá um öll samskipti við verktakafyrirtækið sem við enduðum á að kaupa hús okkar af (hér má sjá húsið). Þegar við fundum húsið var það ennþá bara múrsteinahrúga, en við féllum fyrir staðsetningu þess og hönnun eftir teikningu. Í stuttu máli voru forsendur sem notaðar voru til þess að reikna greiðslugetu okkar (greiðslumat) afar einfaldar. Við gátum fengið veðlán sem næmi ca. þreföldum brúttó árslaunum mínum. Það dugði til þess að við gátum keypt þetta hús á 104þús GBP á haustmánuðum 1997.

Okkur voru boðnir all nokkrir valkostir í sambandi við endurgreiðslu lánsins  :
a) jafnar greiðslur
b) jafnar afborganir
c) vaxtagreiðslur + sparnaðar áætlun (PEP eða frekar ISA)
Við völdum c, greiddum sem sagt eingöngu vexti af láninu, en greiddum síðan til viðbótar inn á ISA sparnaðaráætlun sem gekk út á að við ættum fyrir höfuðstóli lánsins að lánstíma liðnum. ISA kerfið gengur út á að sett er það markmið að safnast skuli upp í höfuðstól lánsins yfir lánstímann. Áhættu ávöxtunarinnar í ISA er dreift og okkur var sagt þar eins og mönnum hefur verið sagt hér að í raun þurfi allt að fara til fjandans til þess að þessir hlutir gengju ekki upp (en þvert á það sem maður hefði búist við veit maður núna að hlutir geta einmitt farið fjandans til). Allan lánstímann fylgist ISAn síðan með því að markmiðin séu líkleg til þess að nást. Ef illa gengur á markaði fær maður ábendingu um að maður ætti e.t.v. að gefa í við uppsöfnunina, en ef vel gengur er manni bent á að draga mætti jafnvel úr hraða uppsöfnunarinnar. Ákvörðun um slíkt er þó alltaf manns eigin. Þegar upp er staðið og lánstíma lýkur á maður annað hvort akkúrat fyrir láninu, eða maður á smá afgang eða í versta falli þarf maður að bæta einhverju við og getur þá gert það með nýju láni eða e.t.v. með því að skipta yfir í minni eða ódýrari eign.

Við keyptum sem sagt húsið 1997 á 104K GBP. Árið 2000 skiptum við um lánadrottinn og skuldbreyttum skammtímaskuldum þ.a. veðskuldin varð 125K GBP. Þá var húsið metið á ca. 135K. Um jólin 2001 seldum við húsið á 151K. Við vorum afar heppin að því leytinu til að húsið seldist í raun áður en það var formlega komið í sölu (myndirnar voru ekki komnar út í glugga fasteignasölunnar þegar fyrsta tilboðið kom og 5 tilboðum síðar keypti það fólk húsið). Eftir að veðlánið og sölukostnaður var greitt upp áttum við eftir nóg til að greiða fyrir flutninginn heim og einhverja örfáa hundrað þúsund kalla í afgang.

Nú er spennandi að velta fyrir sér hvað hefði gerst hefðum við kosið að búa áfram í Bretlandi. Gefum okkur þær forsendur (sem eru ekkert endilega öruggar) að við hefðum getað búið áfram í húsinu án þess að endurfjármagna það aftur og bæta við okkur í skuldum og að ég hefði haldið því starfi sem ég hafði þá. Þetta með starfið er ekki sjálfgefið þar sem 20 manna hópurinn sem ég starfaði í er nú 5-6 menn og ekkert öruggt hvort ég væri þar á meðal, þó ég vildi gjarnan trúa því. Þá hefði maður horft upp á markaðsvirði hússins stíga í 250K GBP (húsið seldist á það á tímabilinu veit ég) og jafnvel 300K. Síðan hefði það gerst á síðast ári og nú í byrjun þessa árs að verðið hefði hrapað aftur niður. Hversu langt niður veit ég ekki fyrir víst, en gefum okkur að það standi t.d. í 170-200K núna sem ég tel ekki óraunsætt. Þetta er sennilega svipað og gerst hefur með húsið sem ég bý í hér á landi núna, en hér er útilokað að vita hversu mikið markaðsvirðið hefur lækkað. Munurinn er hins vegar sá að á sama tíma væri 125K lánið mitt úti komið niður í kannski 115-120K þegar tillit hefur verið tekið til ISA inneignarinnar. Vaxtabyrðin væri svipuð og hún var eða lægri (vextir hafa lækkað í Bretlandi), en ég hefði væntanlega orðið að spíta duglega í ISA planið mitt til þess að vega upp lakari og jafnvel að einhverju leyti neikvæða tímabundna ávöxtun.

Hér á landi er hins vegar staðan þannig að veðlánið mitt hefur hækkað um 11 milljónir á þremur árum og það til frambúðar og sér ekki fyrir endann á frekari hækkunum enda þótt spáð sé verðstöðnun eða hjöðnun á næstu mánuðum. Húsið er því yfirveðsett og eign mín í því neikvæð (að viðbættum öðrum skuldum mínum) um ekki milljónir heldur í raun milljónatugi.

Breytilegu vextirnir sem maður staðgreiddi í Bretlandi gátu vissulega stungið þegar þeir fóru upp í 7-8%, en slíkir vextir slógu mjög hratt á neyslu manna og lækkuðu þeir því tiltölulega fljótt aftur niður í t.d. 6% sem var vel þolanlegt. Þess vegna held ég því fram að stýrivaxtaverkfærið virki ekki til þess að slá hratt á þenslu nema þeir hafi áhrif á greiðslugetu fólks samstundis. Þeir virka ekki eins hratt og reyndar alls ekki ef greiðslu hluta vaxtanna er bara bætt ofan á höfuðstól lánsins þ.a. þeir dreifast yfir lánstímann. Þetta hef ég nefnt sem ein af rökum mínum fyrir því að verðtrygginguna verði að leggja af. Ég stilli mig um það hér að endurtaka öll hin rökin.

Athugasemdir

[baldur mcqueen (IP-tala skráð) 11.2.2009 kl. 01:17]

Takk fyrir það Karl.

Verðtryggingin er einmitt eitt af atriðunum sem gleymast þegar því er slegið fram að þetta sé "alveg eins í Bretlandi" (eða Evrópu).

Fleira mætti reyndar telja til.

[Lára Hanna Einarsdóttir, 11.2.2009 kl. 03:12]

Takk fyrir þessa úttekt, Karl. Mjög athyglisvert, svo ekki sé meira sagt.

[helena (IP-tala skráð) 12.2.2009 kl. 12:56]

hæ Kalli, fróðlegur og skýr samanburður sem væri þörf á að birta opinberlega, en ég er haldin sömu þráhyggju varðandi verðtrygginguna

kv. Helena V

[Bjartasta vonin (IP-tala skráð) 14.2.2009 kl. 01:15]

Jamm, samanburður er góður og nauðsynlegur, sérstaklega með það í huga að innan skamms þarf að byggja upp nýtt íbúðarlánakerfi hér á Íslandi.

Miklar væringar undanfarið hafa eiginlega þyrlað upp meiri óskírleika en lausnum hvað varðar bæði verðtryggingu sem verkfæri og hinum sér íslensku vísitölutnengdu veðbundnu íbúðarlánum með vöxtum. 

Almenn þekking á á verðtryggingu er u.þ.b. 0.02 og það gildir "alla". 

Þessi algeri þekkingaskortur og áhugaleysi / kæruleysi hafa gert þeim sem hafa þekkinguna kleift að stunda hér einhverja þá al ábatasömustu svikamyllu sem um getur í veraldarsögunni.

Smá sýnishorn hafa þegar komið fram, t.d. IceSave sem er skólbókardæmi um svikamyllu (Scam.)

Nánast öll íbúðarlán á íslandi gefin út eftir 2001 eru inni í þessari svikamyllu og "öll" gefin út eftir einkavæðingu bankana. Það merkilegasta er að það gildir einnig þau lán sem gefin eru út af íbúðarlánasjóði.

Fyrir þá sem vilja fá upplýsinga og eða hafa "inside" upplýsingar um framkvæmd íbúðarlána svikamylluna þá má senda það á [e-mail]

Það er hópur fólks sem einbeitir sér að þessu máli sérstaklega, búið að vera í gangi síðan löngu fyrir hið s.k. bankahrun og mun halda því áfram.